weicon

Rozhovor: Mohu získat hypotéku, i když nemám dostatek vlastních peněz? A kdy se vyplatí víc než nájem?

Vyznáte se v pojmech a podmínkách hypotéky? Víte, kdy se vyplatí hypotéka a za jakých podmínek je lepší upřednostnit nájem? Jak získám hypotéku, když nemám bankou požadovaných 10 % z vlastních zdrojů? A musím čekat do konce zkušební doby? Ale co kdy jsem OSVČ? Ptali jsme se Ondřeje Šuchmana, produktového manažera hypotečních úvěrů v Komerční bance.

Pro schválení hypotéky je obecně žádané mít k dispozici 10 % z vlastních zdrojů. Jak máme tuto částku počítat?

Předem je potřeba říct, že ne ve všech případech se jedná o 10 % vlastních zdrojů. Jde o doporučení České národní banky (ČNB), které hovoří o maximální výši LTV ve výši 90 % (Loan to Value, tzn. výše úvěru dělená hodnotou zajištění). Může se tedy stát, že vám banka půjčí i na celou kupní cenu, pokud vyjde odhad nemovitosti více než je kupní cena, nebo vám naopak ani 10 % vlastních zdrojů nemusí stačit, pokud odhad nemovitosti bude méně než kupní cena. Banky mají navíc od 1. 4. 2020 možnost poskytnout i tzv. 100% hypotéku (tzn. s LTV až 100 %), nicméně tato výjimka je možná pouze u 5 % případů.

Můžeme to ukázat na konkrétním příkladu?

Představme si, že kupuji byt za 2 000 000 Kč a mám k dispozici 200 000 Kč. Očekávám tedy LTV 90 % (1 800 000/ 2 000 000) a žádám banku o hypotéku ve výši 1 800 000 Kč. Může se stát, že odhad nemovitosti bude mírně jiný, nejčastěji se pohybuje +- 10 % od kupní ceny, uveďme jako příklad o 100 000 Kč méně nebo více než jsou původní 2 000 000 Kč. Při podhodnocení tedy bude LTV 95 % (1,8/ 1,9) a při nadhodnocení bude LTV 86 % (1,8/ 2,1). V tomto druhém pak není nutné použít celých 200 000 Kč vlastních zdrojů, ale stačilo by 110 000 Kč. Banka, alespoň tedy KB, půjčí standardně do 90 %, to v tomto případě je 1 890 000 Kč V individuálních případech, jak jsem už zmínil, až 100%.

Pokud 10 % z vlastních zdrojů nemám, jsou i další možnosti, jak hypotéku získat?

Existují různé varianty, kdy nejsou žádné vlastní zdroje potřeba. Potřebujete-li například vyplatit sourozence z bytu po babičce, a tedy si půjčit jen na polovinu hodnoty bytu, většinou vystačíte s hodnotou bytu a nepotřebujete mít vlastní zdroje. Je ale třeba, abyste nemovitost vlastnili celou, aby šla také celá do zástavy.

Jednou z dalších variant je, že vám někdo jiný poskytne svou nemovitost jako zajištění pro banku, nejčastěji to bývají rodiče. V tom případě můžete dostat hypotéku na celou kupní cenu, pokud bude LTV s oběma nemovitostmi v zajištění maximálně 90 %. Jinými slovy -dostanete 90 % hodnoty zajištění, což jsou v tomto případě obě nemovitosti. Většinou se tedy dostanete na 100 % potřebné částky, ale stále max. 90 % LTV. Když se po nějaké době splácení dostanete s LTV do 90 % s vaší kupovanou nemovitostí, můžete banku požádat o vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy. Tímto se prakticky dostanete na úroveň, jako byste na začátku měli 10 % vlastních zdrojů.

Je možné si těchto 10 % někde půjčit a operovat s nimi při žádosti o hypotéku jako s vlastními penězi? 

Někteří žadatelé se zpočátku skutečně snažili doporučení ČNB tímto způsobem obcházet, a to nejčastěji s pomocí spotřebitelského úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Banka ale takové půjčky vidí v úvěrových registrech a jako vlastní prostředky je neakceptuje. Někdo si také půjčuje v rámci rodiny. To banka samozřejmě řešit nemůže. Je na zvážení klienta, zda bude takovou půjčku schopen splácet.

Z jakého důvodu se část vlastních peněz při hypotéce vyžaduje?

Jedná se o doporučení ČNB, jehož cílem je ochránit banky a také klienty pro případ výraznějšího poklesu hodnoty nemovitostí. Ačkoliv jde o doporučení, banky jej zpravidla dodržují. ČNB zároveň bankám umožňuje poskytnout v individuálních případech i hypotéku s LTV nad 90 %.

Jak se bude posuzovat žadatel, který chce koupit větší byt a původní menší bude pronajímat. Zisk z nájmu by pohodlně pokryl značnou část splátky. Nemá ale 10 % z vlastních zdrojů. 

Příjem z pronájmu menšího bytu nemá na ukazatel LTV žádný vliv. Klient ale může menší byt použít jako zajištění a vyhnout se tak použití vlastních zdrojů.

Jaký mám udělat první krok, pokud zvažuji pořízení bydlení s hypotékou?

Najděte si na internetu hypoteční kalkulačku, která vám spočítá úrokovou sazbu a výši splátek v závislosti na zvolené době fixace a celkové splatnosti hypotéky. Je také dobré si uvědomit, jaké další náklady jsou spojené s vlastnictvím bydlení. Neplatíte sice za pronájem, ale stále tu jsou poplatky do fondu oprav v případě bytu nebo na samotné opravy v případě domu. Musíte hradit energie a počítat s nenadálými výdaji atd. Je dobré se o nastavení všech výdajů poradit ve svém okolí, které vám může předat zkušenosti, nebo i s finančním poradcem. Hypoteční poradce řeší pak už jen samotný proces nastavení a schválení hypotéky.

Dá se specifikovat, kdy se hypotéka vyplatí a kdy není chytrým řešením?

Toto je hodně regionální záležitost. Je to jiné v Praze a Brně, a jiné například v Ústeckém kraji. Například v Praze ceny nemovitostí v posledních letech vyrostly natolik, že se staly pro mnoho lidí nedostupnými a část poptávky se tak přesunula do Středočeského kraje. Odtud pak lidé do hlavního města za prací dojíždějí. Lidé by každopádně měli zvážit svou finanční situaci a nehnat se do pořízení vlastního bydlení za každou cenu, kdy by splátka hypotéky byla takzvaně „na krev“. 

Na druhé straně pak stojí například menší město v Ústeckém kraji, kde je možné pořídit dvoupokojový byt kolem 800 000 Kč. Při této výši hypotéky se klient při třicetileté splatnosti může dostat na měsíční splátku do 3 500 Kč, přičemž nájemné se běžně pohybuje kolem 5 000 Kč. Pokud se chci v daném místě usadit na delší dobu, hypotéka se nabízí jako logický krok. 

Ceny nájmů také většinou s drobným časovým zpožděním kopírují pohyb cen bytů. Ty samozřejmě mohou i klesat, nicméně v dlouhodobém horizontu zpravidla rostou. U hypotéky je tedy výhodné to, že máte splátku zafixovanou na delší časové období a takového růstu se obávat nemusíte. Dalším faktorem hovořícím pro vlastní bydlení bez ohledu na region je to, že po splacení hypotéky je nemovitost vaše a již nemusíte řešit, z čeho budete platit nájem v důchodu.

Napsat komentář

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..